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오피스텔 전세는 주택에 비해 비교적 저렴한 가격으로 도심 생활이 가능해 인기가 높지만, 전세사기에 취약한 측면이 있습니다. 특히 주택임대차보호법의 보호가 상대적으로 약해 피해 발생 시 구제가 어려울 수 있습니다. 오피스텔 전세사기 유형을 미리 알고 계약한다면 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 오피스텔 전세사기의 주요 유형과 효과적인 예방법을 알려드립니다.
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기획 갭투자 사기 유형
기획 갭투자 사기는 시세보다 낮은 전세가로 세입자를 유인한 후, 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는 수법입니다. 일반적으로 실소유자가 투자 목적으로 오피스텔을 매입한 후, 시세보다 현저히 낮은 전세가로 세입자를 모집합니다. 예를 들어 시세 3억 상당의 오피스텔을 2억 5천만원에 전세로 내놓아 세입자를 유인합니다.
세입자가 입주한 후 소유자는 추가 대출을 받거나 물건을 경매에 넘기고 잠적합니다. 오피스텔은 주거용 건물임에도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 경우가 많아, 우선변제권 보호가 주택보다 약합니다.
이런 사기를 예방하기 위해서는 시세보다 현저히 낮은 전세 매물은 의심해볼 필요가 있습니다. 등기부등본을 확인하여 소유자의 대출 상황과 근저당권 설정 여부를 꼼꼼히 살펴보고, 건물의 실제 시세와 전세가 간의 차이(갭)가 적정한지 확인해야 합니다.
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위장 매도인 및 중개인 사기 유형
위장 매도인 사기는 실제 소유자가 아닌 사람이 소유자인 척 가장하여 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 수법입니다.
사기범은 비어있는 오피스텔을 물색한 후, 허위 신분증이나 위조된 등기권리증을 이용해 소유자로 위장합니다. 때로는 가짜 중개사와 공모하여 신뢰성을 높이기도 합니다. 계약 후 보증금을 받고 나면 연락이 두절되고, 실제 소유자가 나타나 당혹감을 주는 상황이 발생합니다.
또한 무자격 중개인이 정상적인 중개사인 척 가장하여 계약을 주선하고 보증금을 가로채는 경우도 있습니다. 이들은 중개사무소처럼 꾸민 공간을 마련하고 가짜 중개업 등록증을 비치하는 등 정교하게 준비합니다.
이를 예방하기 위해서는 반드시 소유자의 신분증 원본을 확인하고, 등기부등본상 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 중개사의 경우 중개업 등록증과 자격증을 확인하고, 공인중개사협회 사이트에서 등록 여부를 조회하는 것이 안전합니다.
다중 전세 계약 사기 유형
다중 전세 계약 사기는 하나의 오피스텔에 여러 명의 세입자와 계약을 체결하여 다수의 보증금을 가로채는 수법입니다.
사기범은 비어있는 오피스텔을 단기 임대하거나 실제 소유한 후, 짧은 기간 내에 여러 명의 세입자와 계약을 맺습니다. 각 세입자에게는 다른 입주일을 안내하여 서로 모르게 하고, 첫 입주자가 들어오기 전에 모든 보증금을 챙겨 도주합니다.
이런 사기는 주로 전세 수요가 높은 지역이나 새 학기, 이사 철과 같이 주거 이동이 많은 시기에 빈번히 발생합니다. 특히 계약을 서두르게 만들거나 '지금 계약하지 않으면 다른 사람이 계약할 것'이라는 식의 압박을 주는 경우가 많습니다.
예방을 위해서는 계약 전 반드시 해당 오피스텔을 방문하여 실제 거주 여부를 확인하고, 현 거주자가 있다면 이사 예정일을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 등기부등본을 통해 임대차계약 여부를 확인하고, 가능하다면 전입신고와 확정일자를 계약 당일에 받는 것이 안전합니다.
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법적 보호 미비를 악용한 사기 유형
오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 법적으로는 상가건물로 분류되어 주택임대차보호법의 전면적인 보호를 받지 못하는 경우가 많습니다.
일부 사기범들은 이러한 법적 허점을 악용합니다. 예를 들어, 주택의 경우 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하지만, 오피스텔은 지역과 용도에 따라 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 사기범들은 이러한 복잡한 법률 관계를 이용해 세입자의 보증금을 위험에 빠뜨립니다.
또한 임차인 보호를 위한 전세보증금 반환보증 가입이 의무가 아니므로, 이를 회피하는 임대인도 있습니다. 보증금이 고액임에도 보증보험 가입을 거부하는 경우는 주의 신호로 봐야 합니다.
안전한 계약을 위해서는 해당 오피스텔이 주거용으로 등록되어 있는지 확인하고, 가능하다면 법무사나 변호사의 자문을 받는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금 반환보증 가입을 계약 조건으로 요구하고, 임대인이 거부한다면 계약을 재고해볼 필요가 있습니다.